公益项目案例分析报告 第1篇
关键词：后评估；发展；程序；方法；意义
建设项目后评价概念最早出现在上世纪三十年代美国，主要是由于战争需要投资国家建设项目，议员们提出对这些投资效果进行客观地评价，以对公众进行交代。之后，银行及一些金融组织，为了降低自己的投资风险，提高投资效益，建立起了后评价制度。英国：1994年成立英国后评价协会，英国海外开发署（ODA）从1975年开展项目的影响评价，并于1982年正式设立专门的后评价局，负责项目后评价的政策、计划、执行、报告和反馈，并选用外部的评价人员或评价小组从事具体的项目的后评价，除此以外还进行部门或地区的后评价，取得良好的效果。我国后评价建设制度建设情况：始于上世纪八十年代初，由原国家计委首先提出开展后评价工作，并选择部分项目作为试点，同时委托人大开展项目后评价理论、方法的研究。1990年1月国家计委关于开展项目后评价工作的第54号文件，对后评价作用、目的、依据、程序、方法、做出了规定，这是我国制定的最早具有法规性的文件。1990年_《港口建设项目后评价报告编制办法》和《公路建设项目后评价实施办法》，1994年中资公司成立后评价局，1995年，国家有关部委和重点企业部开始编制后评价管理办法或实施规程等规章制度，如国家发改委，原国家经贸委，_，_，_，水利部，_，中石油，中石化，中国通信等。
建设项目后评估必要性：为了加快发展速度和提高服务质量和水平，近年来国家先后投资巨额资金进行项目建设。这其中有一大部分项目已建成并投入使用，而且取得了较好的经济效益和社会效益，在发展中发挥着重要作用。但是，我们也必须看到有一部分建设项目，建成投入使用或运营后没有取得预期的效益，甚至有的根本就没有效益，与预期目标相差甚远，几年内也不易产生效益。由于存在以上情况，所以对建设项目进行后评估是非常必要的。通过工程建设项 目后评估，分析情况，分清原因，根据不同情况采用与之对应的方法进行处理。对效益好的项目，我们可以总结经验，为以后类似项目的决策提供可借鉴的经验； 对未达到预期效益目标的项目，分析原因，并制定相应的改进措施，使其尽快提高效益，并注意以后在类似的项目上不犯相同的错误，减少经济损失，对近期无法实现效益的项目，分析具体情况，可改变其原定用途，寻找补救措施，尽可能使其发挥作用，减少损失。
建设项目后评估步骤：依据项目决策体制、项目管理权限及项目审批程序的规定，建设项目后评估工作应按三个阶段进行。（1）第一阶段：建设单位进行自我评估阶段。由建设单位或项目的决策单位进行项目后评估工作，负责编报“项目后评估报告”。（2）第二阶段：对“项目后评估报告”进行初步审查阶段。大型建设项目主要是国家对项目后评估报告和项目建设实际情况进行深入考察和行业建设项目反映出来的共性问题和特点，在国家的立场，从行业的角度，提出对项目后评估报告的初步审查意见。国家一方面对具体项目的后评估工作进行评估，另一方面为行业有关项目建设工作进行经验教训总结，最后由国家完成“项目后评估审查报告”中小型设项目可由省进行初步复查工作。（3）第三阶段：对“项目后评估报告”的复审阶段。大型建设项目由国家计委组织有关方面人员或聘请专家对国家的项目后评估审查“报告”和项目单位自我评估的“项目后评估报告”进行复核审查，从微观与宏观相结合的角度提出“项目后评估复审报告”中小型建设项目可由国家或委托后评估机构进行后评估的复审工作。以上三个阶段的后评估工作程序，有利于保证建设项目后评估工作的广泛性、全面性和公开性，又有利于实现评估结论的公正性、科学性和可靠性。建设项目综合后评估是在项目决策、执行、运行、效益和影响后评估的基础上，进行综合分析和总评估，并对建设项目的前景做出估价，对建设项目后评估中所揭示的问题提出改进措施和建议。由于建设项目后评估是一项复杂的系统工程，各阶段工作进行分项后评估后，必须将各阶段、各项的评估内容和相互交织内容的评估指标，经过核查、比较、归纳、整理和综合分析，从整体上对项目做出全面客观的后评估，做出正确的判断和总评估结论。
建设项目后评估方法：一般而言，行项目后评估的主要分析方法应该是定量分析和定性分析相结合的方法。在项目评价的实际过程中，最基本也是最重要的方法有三种：前后对比法，有无对比法和因果分析法。前后对比法是将项目实施前即项目可行性研究和评估时，预测的效益和作用与项目竣工投产运行后的实际结果相比较，找出变化和原因。这种对比是进行后评估的基础，特别是在对项目财务评价和工程技术的效益分析时是不可缺少的。前后对比法是通过大量的参数比较，将被评对象（政策、计划、项目等）执行前后的有关情况进行对比，从中获得评估的依据。这种方法是将事前和事后可以衡量的指标值进行比较，用指标的变化回答评估的问题，如效果、影响等。应用前后对比法的主要困难在于如何将被评对象所产生的效果和其他外在因素、偶然事件、社会变动等所造成的效果加以明确区分。“有无对比”是指将项目实际发生的情况与项目可能发生的情况进行对比，以度量项目的真实效益、影响和作用。对比的重点是要分清项目作用和影响，与项目以外因素的作用和影响。这种对比用于项目的效益评价和影响评价，也是后评价方法的一个重要原则。“有无对比”与“前后对比”不同的是在后评估同一时点上，将项目实际发生的情况与项目可能发生的情况进行对比，以度量项目的真实效益、影响和作用。对比的重点是分清项目作用的影响与项目以外作用的影响，这里的“有”和“无”指的是评估的对象，即计划、规划或项目，通过项目的实施所付出的资源代价与项目实施后产生的效果进行对比得出项目的好坏。对比的关键是要求投入的代价与产出的口径一致，也就是说，所度量的效果要真正归因于项目。实际上，很多项目特别是大型项目，实施后的效果不仅仅是项目的作用，还有项目以外多种因素的影响，简单的前后对比不能得出项目效果的真实结论。由于一些投资项目（如交通、能源、水利等基础设施投资项目）建设周期较长，在此过程中，受社会经济发展变化，国家政策等外部客观因素影响，以及项目执行或管理单位内部的一些主客观因素影响，导致项目的主要技术经济指标和对项目实施效果正在发生或已经发生较大影响。因此，在项目后评价时，为了及时发现问题、分析问题，提出解决问题的对策，措施和建议，就需要运用一定的方式方法，对这些变化进行因果分析。项目后评估是对已完成的项目的目的、执行过程、效益、作用和影响所进行的系统的，客观的分析，通过项目活动实践的检查总结，确定项目预期的目标是否达到，项目或规划是否合理有效，项目的主要效益指标是否实现，对项目的建设和施工起着监督的作用，通过分析评价找出成功或失败的原因，总结经验教训，通过及时有效的信息反馈，未来新项目的决策和提高完善投资决策管为管理水平提出建议，时也为后评估项目实施运营中出现的问题提供改进意见，从而达到提高投资效益的目的。由此可见，项目后评估应该保持其现实性、客观性，全面性和反馈性，它是提高项目决策和管理水平的必要和有效的手段。
参考文献
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公益项目案例分析报告 第2篇
洮水水库筹建之初，主要存在四大难点：
一是资本金筹集难度大。根据2003年国家批复的审查意见，洮水水库总投资亿元，其中茶陵县需要配套亿元，而当时茶陵县的财政总额只有亿元，县级配套资金难以及时到位。
二是建设管理难度大。对于县一级政府来说，要直接承建一个投资建设达7亿多元的工程项目，其技术、人力、施工、管理和资源配置等方面均存在较大的难度。
三是项目移民任务大。洮水水库淹没土地公顷，涉及当地2个乡镇23个村2000多户居民，近万人需要迁移，移民安置面广、量大，设施复建任务艰巨。
四是配套政策不足，难以做到及时响应。政策、法律法规不够完善，PPP模式还不为市场主体所普遍认识，不同地区、不同部门对项目的实施态度和实施后的目标认识不同，难以做到及时响应。
针对上述难点，项目实施方在实施洮水水库PPP项目中重点做了三项工作。
（一）项目前期应用PPP思维框架对项目的适用性、合法性和市场利益及财政综合能力等进行了全方位分析
1．重视前期调研，明确项目策划目标
一是确定顶层设计，保证资金来源。提出了客观的测评报告，建议洮水水库项目从兼顾政府信用和财政实力的综合因素进行考虑，从政府财力的单一考虑转变为通过引入社会资本的参与，为公众创造价值，在项目顶层设计上实行PPP模式。
二是做好跨部门沟通，明确项目建设目标。水利工程是典型的公共基础设施，长期以来主要依赖政府财政性投资并由政府直接组织建设，当时社会资本介入国家大型水利工程在我国还没有先例。12年前，当洮水水库项目提出PPP模式建设思路时，当地政府各个部门还都不太适应。项目实施方当时拿出了三个意见：一是湖南省发展改革委的意见；二是财务顾问和法律顾问的咨询意见；三是有关防洪调度和公益性等优先次序的实施安排。经过各方面工作的开展，项目最终得到了湖南省水利厅和财政厅的支持。
2．围绕测评报告，理性定位预期收益
公益项目的非营利性是对洮水水库实施PPP项目的最大制约。PPP项目的核心是更有效地为社会提供公共服务，引入PPP模式能够帮助地方政府解决“燃眉之急”，但由于缺乏付费机制，一旦投入运营，政府付费就成了刚性债务，而且在洮水水库项目中，政府不是像以往项目中经常使用的政府担保收益的固定回报，项目产生的收益靠的是未来现金流。洮水水库效益主要集中在发电和防洪上，经过财务测算，得出洮水水库项目的收益无法有效覆盖项目投资本金收益。仅靠每年4500万元发电收入，即使30年的经营期，社会资本也无法达到收支平衡。因此，在财务测算论证的基础上，通过市场需求调研，最终将特许经营期延长至50年，此举降低了社会资本的收益风险，为项目的成功实施打下了坚实的基础。
虽然项目的要求符合国家发展改革委、财政部等相关政府部门的制度规定，但在进行项目融资时一些银行认为该项目没有效益，况且政府也不担保收益，最后可能连利息都收不回来，所以不愿给资金支持。项目实施方认为，水库建成能发电、供水，这样的能源项目会越来越少，再加上这属于大型水库，将来发电电价有可盈利点。基于这样的判断，项目实施方辗转广东找到工商银行贷来了部分款项，最终贷资亿元投入水库建设。
3．根据财务模型，科学设计项目方案
政府和企业联姻，政府要的是高质量的社会公共服务，企业要的是经济效益，政府和企业都要考虑自己的投资回报预期。如果设计方案不合理，投资回报不确定，政府的社会公益效益难以得到发挥。通过对市场的相关要素进行分析，对市场的需求进行评估，并根据政府相关政策制度及项目管理建设和运营收益进行推算，项目实施方提出三点建议：
（1）深挖项目商业价值，采取“1+3”捆绑开发模式。将洮水水库工程项目与二级电站开发项目、城市供水的优先权、洮水水库旅游开发项目一并打包给投资商。这种打包捆绑的方式不是简单的组合发包，而是紧密结合项目实际发挥资源优势，经过策划、合理设计出的业务模式。捆绑开发的模式为项目提供了稳定的现金流收益，增强了对投资商的吸引力。
（2）遵守水利行业季节性规律，采取“一并二”的招标形式节约成本。把投资人的选择与施工单位的选择有机地融为一体，节省了工程招标的时间成本，契合了水利项目设计的工期。因为水电工程的工期非常特殊，对节流、蓄水都有严格的时间要求，如果错过一个雨季，效益就会延后一年。因此，在特许经营协议中允许已通过招标方式选定的特许经营项目的中标人，如果中标人的联合体成员具有承担本工程施工的资质，工程施工可不进行施工招标，由中标人中具有施工资质的企业直接进行工程的建设。这也与目前国家发展改革委、财政部关于政府与社会资本合作伙伴选择的公开、透明机制文件的要求规定相符。
（3）边界条件清晰，形成了完备的合同条款。一是政、企职能边界清晰。根据特许经营权协议，洮水水库移民安置由政府组织实施，社会资本负责水库建设和运营；二是资金使用边界清晰，专项资金定向支持移民工作。洮水水库移民相关费用由政府包干使用，且在移民启动资金组成上，协议中还明确规定国家投入的公益性资金补助由县政府直接用于移民安置，社会资本投入的资金主要用于水库建设上，使有限的资金发挥出最大的作用；三是回报清晰，形成了完整的契约。项目的收益来自于社会资本的经营收益，政府不承诺固定投资回报，也没有做财政承诺兜底，并且明确告知社会资本涉及公众利益条款不可谈判，在财政税收优惠政策和移民优惠政策方面做了平衡，这样就保证了县里的财政收入和移民安置的正常进行；四是在项目的竞争性建设规划上也做了明确规定。政府保证不再将洮水水库项目特许权部分或全部地授予给第三方，除非项目公司因故未能履行本协议项目公司的责任和义务而失去了该项目的特许权，保证了社会资本收益的可持续性。
这些要点构成了项目成功的关键因素，主要体现在以下两方面：首先，可行的项目方案设计为后续的工作打下了基础；其次，依法公开招标规避了政策风险，使项目实施少走弯路。
（二）项目建设期政府部门对PPP项目管理职责的划分实现了部门之间的有效协同
目前，我国PPP模式的政策规范还不完善，实践中也并未明确PPP模式中政府职能管理的设置。洮水水库项目建设之初，茶陵县委、县政府就成立了“茶陵县洮水水库工程建设领导小组”，该领导小组由茶陵县_会主任直接领导，实行人员统一调度，工作职能统一划分，负责政府各个部门之间PPP事项的协调管理，为投资人提供政策、技术等支持；在项目建设中期，该领导小组负责协助项目公司处理与洮水水库场地周边所涉及的有关单位的协调和沟通，为其提供稳定的政策支持，确保社会资本安心建设项目，保证项目如期建成。现在来看，这样一个完善的工作体系在2004年就得以建立，无疑具有很强的前瞻性。
（三）项目运营中科学界定政府的公益性部分和社会资本经营性部分的责权关系
从洮水水库项目来分析，对于投资规模大、回报周期长的公益性项目，在执行公益性方面涉及大量政府关系的处理，社会资本在运营过程中兼顾公益性的难度大，运营中还需要政府给予配套的支持。
在项目建成后，为完成水库与库区相关公益事业的对接，茶陵县政府将公益性职能剥离出来，成立了洮水水库管理局并派驻了4名政府人员，负责为社会资本持续提供政策支持、跟进和协调处理政府与企业之间的事宜。
其次是在行使库区的公益职能和行政管理上，社会资本行使经营权，避免了项目公司替代政府既行使行政管理又行使经营管理的现象，保证了项目的规范运营，为社会资本提供了良好的经营环境，充分实现了项目价值最大化。
在项目建设和运营过程中，曾经遇到过物价上涨、金融危机、柴油紧张等一系列不利因素，由于是总价包干合同，导致建安资金比当初预算的要高出不少，施工单位和项目公司就此出现过扯皮现象，茶陵县政府派驻人员代表政府从中进行了积极协调。2007年的圣帕台风导致围堰冲毁后，社会资本参与公益事业建设、管理的灵活性、优越性立竿见影，修复资金迅速到位，仅用3天时间就恢复了围堰施工。这些举措，既帮助政府较好地实现了工程建设质量控制的预期目标，也在政府与社会资本之间起到了关键的协调作用。
公益项目案例分析报告 第3篇
2004年_下发的《关于投资体制改革的决定》，其重要举措之一是改企业投资项目的审批制为核准制和备案制。今后对企业不使用政府投资资金的建设项目，一律不再实行审批制，而只有“项目申请报告”一个环节，报投资主管部门核准或备案。同年，为了规范政府对企业投资项目的核准工作，国家发展改革委制定了《企业投资项目核准暂行办法》，并予以施行。
项目申请报告是企业投资建设项目应报政府核准时，为获得项目核准机关对拟建项目的行政许可，按核准要求报送的项目论证报告。为进一步完善企业投资项目核准制，指导企业做好项目申请报告的编写工作，规范项目核准机关对企业投资项目的核准行为，2007年8月国家发展改革委了《项目申请报告通用文本》和《关于〈项目申请报告通用文本〉的说明》，对项目申请报告编写内容及深度提出了一般要求和详细解释。
编制项目申请报告是政府行政的强制约束，是企业在进行项目投资活动中必须担负的社会责任。其目的和作用非常明确，就是要为政府投资主管部门提供核准的依据，避免或消除因项目建设对国家、社会公共利益产生不利影响，从而获得政府投资主管部门的行政许可。
二、项目申请报告评估的要点
《企业投资项目核准暂行办法》第十二条规定：项目核准机关在受理核准申请后，如有必要，应在4个工作日内委托有资格的咨询机构进行评估。接受委托的咨询机构应在项目核准机关规定的时间内提出评估报告，并对评估结论承担责任。
可见，对企业报送的项目申请报告进行核准是政府行为，对于重大、复杂的项目，政府核准部门要委托咨询方进行评估论证并提出评估报告。咨询机构在项目的评估过程中，既有为政府咨询把关的作用，也有代政府核准、审查的作用。评估项目申请报告应把握以下几个要点。
1.申请报告内容的完整性
国家发改委在2007年的《项目申请报告通用文本》中，对企业报送的项目申请报告的内容和深度提出了一般性的要求，其通用性强，涵盖的范围广，具有普遍的指导意义。咨询机构在对项目申请报告进行评估时，首先要对项目申请报告的完整性进行检验，应基本满足“通用文本”提出的一般性要求，对于简化的内容，要根据项目的实际情况进行验证。例如：发展规划、生态环境、征地、移民、拆迁和社会影响问题，几乎对于各个行业的项目都存在，项目申请报告不应简化，项目在资源占用、利用、能耗和对宏观经济的影响分析方面应根据项目的特点适当简化。咨询机构在评估过程中应切忌项目申请报告“克隆”可研报告，或将项目可行性研究报告的内容充斥在项目申请报告的相关内容中。同时，还应对申请报告相关内容分析的充分性进行评估，例如：一条公路或铁路项目在申请报告中既要分析项目建设与路网规划的关系，也要分析与城市总体规划、区域经济发展规划的关系。根据国家发改委“暂行办法”的要求，与项目申请报告同时附送的土地预审、环保批复等文件是否齐全，咨询机构也要进行验证。
2.突出体现投资体制改革的精神
_投资体制改革的决定之一，是转变政府管理职能，确立企业的投资主体地位。对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益的角度进行核准。政府对企业提交的项目申请报告主要从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公共利益和防止出现垄断等方面进行核准。因此，咨询机构在对项目申请报告进行评估时，应将重点放在项目的外部性、公共性方面，不应再对属于企业自主决策的市场前景、工艺技术方案、投资和经济效益等内部性的技术、经济问题进行评估论证，避免过多地干预企业的自主决策权。评估应解决项目在宏观层面的问题，应对项目与规划的关系，行业准入条件，对环境、社会的影响，资源开发利用的合理性进行重点分析论证，突出体现_投资体制改革的精神，切实解决政府关心的、涉及项目对社会和公共利益影响程度的问题。对项目在微观层面的具体问题关心越多，企业投资主体地位体现就会越少，评估重心偏离的就会越多，政府关心的涉及社会、公共利益的问题就难以凸现出来。例如：交通、水利等基础设施项目，其规模大、投资高，征地、拆迁及移民安置的问题多，社会属性明显，评估过程中应重点论证项目与总体规划及各相关行业规划的关系，着重解决好项目对社会影响问题；电力、煤炭、油气田和矿业开采等项目涉及到资源的合理开发利用问题，评估应站在政府的角度，遵照国家的相关政策，对资源开发的合理性进行重点论证，避免出现垄断；工业、农副产品加工和部分城市公用设施项目耗能高、对自然生态环境的影响大，并容易产生经济安全问题，评估应关注环保主管部门的批复意见，并就其节能措施和经济安全运行问题进行论证。
3.摆脱可研报告评估的惯性思维
新的投资体制下，对可研报告的评估可分为两种情况，一种是由企业投资、不使用政府资金的可研报告评估，评估是受企业之托，为企业决策项目提供咨询服务。另一种是使用政府资金的可研报告评估，这种情况是投资体制改革前常见的，一般由政府投资主管部门委托评估，咨询机构主要是为政府投资决策把关，同时也是为业主或企业提供咨询服务。本文提到的对可研报告的评估仍然指后一种情况。
对于使用政府资金的可研报告评估项目，咨询机构评估的目的是为政府和业主把关，评估的对象主要是可研报告，站在咨询服务的角度对项目提出意见，里面包含了专家、各方代表以及咨询机构本身的综合意见，提出的意见和建议既涉及项目在微观层面又涉及宏观层面，但更加重视微观层面的具体问题。聘请的专家主要是专业性较强、涉及项目具体方案、投资的技术人员，同时也邀请环保、国土、规划、水电、消防等部门的代表参加，但总体上评估论证的过程是以专家为主。评估过程往往采取发现问题就要提出来、就要讨论的惯性思维和做法。
而项目申请报告的评估是为核准部门把关，评估的对象包括项目申请报告，也包括项目申报单位或企业，咨询机构所站的角度是政府核准部门一方，性质类似于代核准部门审查。因此，评估项目申请报告时要摆脱评估可研报告过程中的惯性思维，坚持项目所涉及的必要性、市场分析预测、技术方案可行与否、经济上是否合理等属于项目内部问题由企业自主决策，避免过多地深入到项目的具体问题中去，确保企业在投资过程中的自主决策地位。评估要解决政府关心的宏观层面的、涉及项目外部的、公共性的问题。应该说，在规划、环评、土地、社会和宏观经济方面，项目申请报告的评估较政府投资项目的可研报告更详细、更深入、更加明确。评估项目申请报告时，评估会的专家组成也应以涉及项目外部性、公共性方面的技术、管理人员为主，以社会、技术、经济方面综合能力比较强的专家为主，不必要聘请涉及项目具体技术方案的专家，尽可能多地邀请各个相关部门的代表参加。
4.评估报告的组成和结论
正因为项目申请报告评估与可研报告评估在目的、角度和范围上不同，相应地，项目申请报告的评估意见也应具备明显的特点，做为咨询过程的重要成果性文件，其主要组成部分应包括项目所涉及的发展规划、产业政策、资源、节能、土地利用、拆迁安置、生态环境和经济、社会效果分析，还应阐述项目核准前所需报件的办理情况和主要意见，项目申请报告评估报告的结论性意见应体现项目是否具备合理性和“可批性”。而非可研报告评估意见中的建设必要性、可行性方面的结论。
三、应注意的问题
公益项目案例分析报告 第4篇
近日，我省房地产（中介）专家委员会对《房地产估价报告评审表》评审细则进行了规范，以更利于各估价机构完善房地产估价报告，也方便了各评审人员具体操作。《房地产估价报告评审表》仍采用中国房地产估价与房地产经纪学会的统一格式，但对房地产技术报告的评审仅只有在“数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程”中提出了要求，也就是依据“数据来源依据充分或理由充足，参数选取客观、合理，理论和现实上有说服力，有必要的分析和过程，计算过程完整、严谨、正确”进行评审。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十三条规定：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。所以对房地产估价报告进行专业技术鉴定，也主要是对其估价技术报告进行技术鉴定，估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。其实，作为一份完整的房地产估价报告，估价技术报告应是其最核心的部分，如果没有比较明确的评审要求，对估价机构和评审人员都不利于具体操作，报告评审会有失公允，也会使估价机构难以发现自身技术报告的缺陷而不求改进。
本人经过多次参加全省范围内的房地产估价报告的专家评审和司法技术鉴定工作，阅历过一些估价机构所完成估价报告，结合自身工作经验和相关资料，对房地产估价技术报告存在一些常见问题进行综述，以供同行参考。
一、估价技术路线和估价方法常见问题及分析
《房地产估价规范》中对估价技术报告的要求是应详细说明估价技术思路，采用的方法及其理由、估价方法的定义。估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。但通过调查各估价机构所完成的报告，常见缺陷有：
（1）报告的技术思路、估价方法描述不清，估价方法也无定义。从估价报告的全局看，从价方法的选用是否正确，此问题很关键。选用方法应全面、恰当，是否有合理的说明和理由。不选用的，充分说明理由，选用的，简述了道理。
（2）只使用了一种估价方法。尽管《房地产估价规范》中有规定对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，但实际中我们大多数估价机构所出具的估价报告只采用了一种评估方法。当然，这其中也受到估价对象特殊性和当地估价条件的限制。但现在很多银行和拆迁管理部门都已明确提出，估价方法还是应选择两种以上评估方法，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。
（3）能用市场比较法的没有用。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条规定：拆迁估价一般应当采用市场比较法。
（4）有收益或有潜在收益的房地产的估价没有选用收益法作为其中的一种估价方法。有些估价机构对宾馆、酒店的评估，特别是在拆迁估价报告中对商铺或门面的评估不采用收益法而采用其它评估方法，致使委托方或有关当事人也会提出疑议。
（5）已明确的估价目的，适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。我们评审报告就应就估价方法是否与估价目的、估价对象适用，以确定估价技术路线是否正确。
（6）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。一些拆迁户在质询估价机构时经常会问到为什么没有采用假设开发法？这其实原因很简单，无论采用何种评估方法的估算结果，都必须是“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日”的房地产市场价格。
（7）简单的采用成本法对任何物业进行进行估价。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。而一些估价人员为了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估价，这已不适应市场的需要。
近日，笔着评审过某估价机构完成的对一宾馆的拆迁估价报告，该报告技术路线是对土地和建筑物价值分别进行评估，其中地价采用比较法和成本逼近法评估，建筑物价值采用成本法和收益法评估。看似采用了多种评估方法，其实质是只有一种评估方法，且没有坚持房地合一的评估原则，对一份有技术含量的拆迁估价报告而言是不妥的。
二、市场比较法常见问题及分析
市场比较法是估价机构应用得比较多的一种评估方法，基本上大多数的估价人员都能够熟练运用。但并不是说，每个人都能将该评估方法做得天衣无逢而无纰漏或瑕疵。尽管各估价机构所使用的市场比较法的格式都不会一致，但其要求或内涵应完全一样的，所以估价人员应严格按照要求进行操作，在能使估价结果真正符合市场价值。
（1）可比实例选择不当或可比实例不符合条件（用途相同、结构相同、所处地段相同）。如：比较实例的价格过高或者过低，交易日期与估价时点相隔过长（不能超过1年的时间，《房地产估价规范》和《城市房屋拆迁估价指导意见》对此已有明确规定），房屋用途内涵不一致（如门面与商场铺面比较），非同一区域内案例比较。
（2）修正系数的确定没有充足的理由，修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同。
（3）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。这种可能性主要是因为估价人员在选择比较案例的不恰当，或者有无意识让估价结果偏离正常值，手段并不高明而容易让人产生误解。
（4）比较修正的方向错误。因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正。
（5）区域因素比较修正的内涵理解错误或区域因素与个别因素混淆不请。区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况，应与评估对象的特点结合起来。区域因素与个别因素具体修正因素可参照《房地产估价规范》。
（7）比较修正项目有漏项。可比实例的交易情况未说明，非正常交易情况的要进行交易情况修正而未进行修正；交易日期未能修正，日期修正应采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整，也可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整；建立价格可比基础时，价格内涵不一致，如报价与成交价格、楼盘均价与案例单价、含有房屋装修的成交价值等明显不一致时也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；对交易税费非正常负担的情况也未能修正等。
（8）间接比较与直接比较混淆不清。这个问题比较隐蔽，一般非专业水准也很难看出来，所以估价人员避免采用与之相关的比较因素进行修正，而导致结果偏差。
三、收益法常见问题及分析
收益法应该是估价人员比较好使用操作的一种评估方法，一般来说，只要采用资本化率、收益年限等参数取值合理、净收益计算无错误，评估过程是难以过多挑剔的。当然，收益法也有的银行明确提出尽量不要估价人员使用的估价方法。所以我们估价人员更应该慎重在使用收益法评估。
（1）收益期限确定错误。收益年限的确定未说明来源，一般是因为前面缺少权利描述造成的。收益年限的确定是我们估价人员争议比较多的一个参数，在拆迁评估过程经常会遇到这个问题。其实在《房地产估价规范》也有明确规定：当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，一般直接根据土地使用权年限确定；当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值，另一种方法是将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式（净收益中扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销）。
（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。出租收益是否稳定，对于客观收益没有考虑到未来的变化，要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。客观收益是与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较，若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的，不能仅依据某一个案例的收入情况确定。
（3）收益的测算错误。如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；计算毛收入时未考虑空置率或入住率、出租率（空置也要考虑客观租金），酒店还要考虑上座率。租赁收入没有包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。收益法中宾馆的自用办公用房、技术层、设备层、公共大堂等在计算时不能重复计算其收益；不是房产收入的也不能计入房产中，如宾馆中床、空调、桌椅、电视等其它设备设施，不能再单独计算价值。
（4）正常费用的测算错误。费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目，如直接经营型房地产漏扣商业利润，以及正常费用中税金的计算只计算了房产税而没有计算营业税及其附加和土地使用税；如将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等也计入扣除项目。对于带租约的房地产转让的评估，租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。根据租赁契约规定的租金涵义，若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。
（5）资本化率确定错误。资本化率的选取未说明求取方法和来源，确定方法简单；安全利率选取不当，缺少必要的说明（应选用同一时期的一年期国债年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估价对象采用了相同的资本化率；把物价上涨率和经济增长率作为资本化率；未能区分综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率之间的关系。
四、成本法常见问题及分析
一般来说，由于成本法对旧房的估价更难一些，所以用它来对新房评估更合适。但实际中估价机构在对工业厂房、在建工程及非收益类公共建筑物常用成本法评估比较适用。也有的在拆迁评估对旧房地产评估时也多采用成本法，这样计算过程更容易让人理解和接受，当然其估价结果是否即为市场价值还值得商榷。虽然成本法技术思路比较简单，但实际中成本法存在有许多问题。
（1）成本应为社会平均成本,即客观成本。我们评估过程中取费时采用的是项目实际发生额，应说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；还要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧确定上）。
（2）费用构成不完整，漏项或计算公式有错。成本法应计算的项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、折旧。如：有的报告用成本法估算时缺管理费或正常利税等。
（3）注意各种物业的价格构成有无说明。评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确（是否包含土地出让金），建筑物成本采用的重置成本或重置价格及其内涵（采用当地公布的重置价格还须进行期日修正）。
（4）成本法计算贷款利息时计息期有错。因为在一般情况下地价是开始一次性投入的，也就是从一开始投入到工程完工都要计息，而建筑物的投入是在建造期内均匀投入的，故计算期应计建造期的一半。计算基数应为土地取得成本、开发成本和管理费用之和。
（5）开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数。开发利润应以上地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。销售利润率对应的基数为开发完成后的房地产价值求取。
（6）销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确。注意计税方式是否正确，要结合当地政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费进行计算，如房产税、营业税、交易契税、印花税等。
（7）折旧计算是否正确。建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧。成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧，而我们多仅只采用直线法求取拆旧额，其实质只是建筑物理值减损。无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。
五、假设开发法常见问题及分析
对在建工程评估采用假设开发法是我们估价机构最常用的一种方法，运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式，如售租或和自营等，估算结果应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费，而我们经常发现有的估价报告对上述项目进行计算时有的就混淆不清。
（1）注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产。不同类型的房地产还应根据市场情况分别估算未来市价，其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则。
（2）察看项目是否齐全是否项目有具体表述和利用计算如风险损失。假设开发法应计算的项目包括开发完成后房地产价值、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应交税费，不能遗漏应扣除项，如：不要漏掉买方购买土地、在建工程时应上交的锐金，开发利润估算时要注意计算基数与利润率的对应，评估毛地时还应扣除拆迁安置费。
（3）看静态方法和动态方法的注意事项。利息计算时，计算基数中漏项或多项。如：销售税费一般不计息）；动态方法计算时楼价的求取中折现率的确定以及折现系数的确定要合理，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算，静态方法不折现。
六、结论
房地产估价报告是估价机构提供中介服务的产品，和其他行业提供的产品会出现质量问题一样，任何估价机构都不能保证自己的估价报告不会存在质量问题，这很正常。
我们审核在各种评估方法计算中，报告关键看的还是市场调查是否充分、掌握资料是否充足、理论支持是否有力、技术含量有多少。至于报告中估价技术思路和估价方法是否正确，估
价测算过程中采用的可比案例、各种原始数据，以及选择的各种参数和系数是否确有依据，计算是否正确，估价结果是否合理，应该看报告撰写过程的需要，严格的按照《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等要求进行操作。
如何保证估价报告的质量？最根本的一点，就是正确把握市场，以市场信息为依据进行评估。在市场经济条件下，绝大多数的评估都要给出市场价格，所以估价报告所用的案例必须是来自市场的真实案例，不能凭空捏造；各项参数的确定要依据市场行情，尽量避免主观决定；估价结果要贴近市场行情，不能偏差太大。
公益项目案例分析报告 第5篇
一、当前企业国有资产评估存在的问题
资产评估是维护国有产权合法权益的重要手段，评估结果是确定涉及到资产的基准价格的依据，也是建立保护严格的现代产权制度的重要环节。然而，当前企业国有资产评估管理存在着一些不可忽视的问题。
（一）认识程度不全面。一些企业和部门对资产评估工作认知度还不够全面，单纯地认为评估只是为了某种经济行为的需要，不能从履行出资人和国有资产保值增值角度去充分认识资产评估的重要性，为了达到某一特定目的，臆定评估值，致使出现了资产评估走过场。
（二）提供资料不齐全。产权单位在提供委托评估范围内的资产所需资料时，存在着资料不完备、不齐全，报告附件或缺等现象，甚至有者提供虚假情况和资料，难以体现评估资产的全貌，容易形成帐外资产，埋下了国有资产流失的伏笔。
（三）评估工作不深入。有的资产评估机构对委托范围内的资产，没有认真履行盘点清查、实地勘察等必要的核对程序，对债务债权类资产没有进行必要的函证，只是对资产的帐面数凭工作经验作出评判，不能客观公正地反映资产公允价值，难以保证评估结果的真实、合理和完整性。
（四）评估方法不恰当。评估执业师在开展评估业务时，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法的适用性，并恰当选择。而一些评估执业师在对某些资产进行评估时方法选择不恰当，不慎引用评估假设，扭曲了资产价值。如房屋、机器设备等局限于公式性计算价格，仅考虑了原始成本折现率，而忽视了房屋类别、属性、地域等问题，按重置成本法进行评估，不能按照国家规定采取市价法及收益法的客观实用性来评估，难以反映评估对象的公允价值。
（五）评估内容不齐全。国有资产是指国家以各种形式投资形成的固定资产、流动资产、无形资产和其他形态资产。那些以国有企业改制、国有资产转让为目的进行的资产评估，必须对企业改制、产权转让的全部资产进行评估。但是，在一部分企业改制和产权转让为目的的资产评估中，对专利、商标、商誉等极具价值和增值潜力的无形资产按极低的价格评估或不评估不说明等。
（六）信息披露不充分。评估报告应当披露必要的信息，使评估报告使用者能够正确理解评估结论。但在有的资产评估报告中对于不动产的总体情况、产权特点、权属关系以及资产的担保、抵押、剥离、租赁、权证变更等可能对评估资产价值判断产生重大影响的信息，披露不够充分。
二、加强企业国有资产评估工作的对策思路
针对企业国有资产评估管理工作存在的问题，根据《国有资产评估管理办法》(_令第91号)的规定，笔者认为应当按照“明确职责、严格程序、规范操作”的目标要求，来规范和加强企业国有资产评估管理。
（一）明确委托主体。当企业发生资产评估行为时，应当由国有资产产权持有单位委托具有相应资质的资产评估机构进行评估，并与之签订《资产评估委托书》。企业应如实向资产评估机构提供有关情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，不得隐匿或虚报资产。这种按照经济行为批准权限与核准备案相一致的原则，进行的核准备案制度，有利于提高效率，分清责任，更好地体现权、责、利的统一，确保中介独立客观公正执业。同时可以有效地防止企业与中介恶意串通、隐匿资产、虚增负债和低评漏评等舞弊现象，防止企业内部人及其他关联利益方与中介形成利益共同体和一致行为人的产生。
（二）严格选聘条件。产权持有单位应按照公开、公平、公正、透明、择优和高效的原则，严格选聘有资质、有信誉、有业务胜任能力的评估机构进行企业国有资产评估工作。资产评估机构要自觉坚持《资产评估准则》的规定，遵循独立、公正、客观的原则进行资产评估工作。
（三）规范评估程序。执业人员应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择评估方法。按照现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等步骤组织实施评估业务，对委托范围内的资产、负债实施实地勘察、核对，客观公正地进行资产评估，最大限度地保证评估结果的真实、合理和完整性，为资产处置提供客观的价格依据。积极推行企业整体价值评估方法，对涉及企业价值评估的项目原则上要求采用两种以上的评估方法进行验证，使国有企业多年形成的品牌价值、商誉等无形资产得到充分体现，有效提升评估报告的质量。
（四）提高执业水平。按照职业道德行为规范的要求，进一步提高国有资产评估人员的专业知识水平和业务素质，加深对资产评估准则的理解，切实提高资产评估项目核准、备案的工作质量和效率。更新和提高执业人员的专业知识和专业技能，熟练掌握现行各种有关规定和实务标准，不断提高执业水平。同时，评估机构也应不断创造条件，开展各种形式的业务培训，增强执业人员执行各种类型评估业务的经验，提高分析、判断问题的能力。
（五）实行专家评审。建立资产评估专家评审委员会制度，对重大项目的资产评估，应实行专家评审，邀请专家对重大项目资产评估方法的适用、范围内容、取价标准的依据及评估程序进行综合评审，让评估方面的专家对评估报告的质量作出评价。并在实践中不断扩大专家评审范围，不断扩大专家队伍的覆盖面，特别是增加特殊行业、特种设备等方面的专家。因为专家评审可以更多地从行业执业行为的角度，更加关注评估报告的法律效力相关的内容。通过专家评审，力求实现评估程序更加合法、评估过程更加合规、评估结果更加合理。
（六）加大监督力度。及时了解和掌握资产评估机构在国有资产评估项目中的执业情况，加强与相关评估行业主管部门的沟通与协调，组织开展国有资产评估项目的质量抽查，对评估人员、评估机构的工作质量进行评价，建立评估管理档案，加大对违纪违规执业机构和人员的查处力度。建立和完善监督机制，对于违规的中介机构根据情况，采取通报、警告、将不良记录备案、停业整顿、取消国有资产的评估业务资格等措施。中介机构应树立风险意识，加强质量控制，注重品德要求，强调职业道德，切实维护国有资产出资人利益，提升行业社会公信力，提升行业服务质量。